CONDOMINIOS, NORMATIVIDAD APLICABLE Y PERSONALIDAD JURIDICA
Muchas personas adquieren propiedades dentro de condominios, ya sea para fines residenciales, o bien para oficinas, fines comerciales o industriales, sin embargo al momento de comprar prestan poca atención a la organización de dichos condominios y su normatividad aplicable, lo que posteriormente genera problemas en la administración del condominio e inclusive entre condóminos.
Los condominios son originalmente constituidos por parte de los desarrolladores inmobiliarios, quienes desde el acto de su constitución ante Notario Público, establecen derechos y obligaciones entre condóminos relacionados con las áreas privativas y comunes del condominio, como puedes ser asignaciones de estacionamientos y áreas de mantenimiento, entre otros, por lo que dicho acto constitutivo es un primer documento que debe conocerse y revisarse al adquirir una propiedad en condominio, y que en muchas ocasiones sufren modificaciones posterior a su constitución, lo que de igual forma debe revisarse para conocer la situación actual del condominio al momento de la compra, estos documentos deben estar inscritos en el Registro Público de la Propiedad de forma de poder ser consultados previamente a la adquisición de una propiedad, sin embargo, es muy común que al momento de adquirir la propiedad se encuentren en trámite o en proceso de conclusión o modificación, por lo que en ese caso deben solicitarse al vendedor para su revisión.
De igual forma, desde el momento de constitución del condominio, pero en un segundo documento por separado, se elabora por parte de los desarrolladores inmobiliarios un Reglamento que regirá al Régimen de Propiedad en Condominio, documento que ya establece los derechos y obligaciones de los Condominio entre sí, y para con el Condominio, y que de una forma más extensa y especifica regula la convivencia cotidiana del condominio, estableciendo entre otras, la asamblea de condóminos, la forma de administración del Condominio, la forma de determinar las cuotas de administración, las reglas de construcción, las sanciones por incumplimiento, documento que es indispensable revisar en forma previa a la adquisición de la propiedad en condominio para saber si es factible cumplir con los derechos y obligaciones ahí establecidos.
Ahora bien, tanto la constitución del régimen de propiedad en condominio, como su reglamento, encuentran su regulación a nivel estatal, en la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio para el Estado de San Luis Potosí, y si bien dicha Ley permite que en dichos documentos se aterricen pactos específicos para un condominio, estos no deben ser contrarios o prever cuestiones fuera de dicha Legislación, por lo cual, ante conflictos suscitados en un condómino, es muy común que se haga esa revisión, pues ante cualquier controversia entre el régimen y su reglamento con la Ley, prevalecerá lo establecido en la Ley.
En términos de lo establecido en dicha Ley, existen Condominios que son constituidos y que son administrados bajo las figuras del Consejo de Vigilancia, Consejo de Representantes y el Administrador, previstos en dicha Ley, condominios que por sí mismos tienen una personalidad jurídica para actuar frente a terceros, y cuyas facultades de dichos órganos se encuentran por sí mismas establecidas en la Ley, así como en el Régimen y su reglamento, sin embargo, en aquellos condominios de múltiples unidades, es también muy común que los condóminos constituyan legalmente una asociación civil a efecto de tener una personalidad jurídica propia y que ello les permita tener el control de la administración de recursos en cuentas bancarias, y actuar frente autoridades y terceros, vinculándose en muchas ocasiones dichas asociaciones como administradoras del condominio para efecto de lo dispuesto por la Ley.
En este último caso, de igual forma al adquirir una propiedad en condómino, debe revisarse el contenido de las actas constitutivas de dichas asociaciones de condóminos, pues en estas pueden incluirse derechos y obligaciones adicionales para los condóminos de aquellas previamente relacionadas, y las cuales se deben conocer por los compradores.
Es importante mencionar también, que ante dicha normatividad y los conflictos que se han suscitado en su interpretación, existen diversos criterios jurisprudenciales aplicables a casos concretos, que han definido alcances sobre la personalidad jurídica de los condominios, las facultades de sus administradores, e inclusive el hecho de que un condominio y su administración, puedan ser considerados como autoridad para efecto de que un condómino o tercero pueda acudir al juicio de amparo en busca de proteger sus derechos humanos.
Finalmente, es de mencionarse, que ante la múltiple normatividad aplicable a un condominio que hemos mencionado, es necesario que dichos Condominios revisen que los derechos y obligaciones de los condominios sean congruentes entre una y otra normatividad, de forma que no existan problemas de interpretación, y para una sana convivencia dentro de los mismos.
